Cushman & Wakefield

Cushman e Wakefield(80,91% del capitale sociale tramite EXOR S.A.) 

 

I dati di seguito esposti e commentati sono desunti dalla situazione contabile consolidata al 30 settembre 2014 di C&W Group predisposta in base agli IFRS. 

Si ricorda che una parte significativa dei ricavi di C&W Group è caratterizzata da una forte stagionalità il che determina difficoltà nel confrontare i dati finanziari e i risultati gestionali su base trimestrale. Storicamente tale stagionalità ha comportato ricavi, risultati operativi, risultati netti e flussi finanziari delle attività operative di C&W Group inferiori nei primi due trimestri e superiori nel terzo e quarto trimestre di ogni anno. La concentrazione dei risultati e dei flussi finanziari nel quarto trimestre è dovuta ad un interesse generalizzato degli operatori a concludere le transazioni sul fine anno.

  Progressivi al 30 settembre Variazioni
$  milioni 2014 2013 Assolute %
Ricavi netti (Commissioni e costi per servizi)  1.425,3 1.180,2 245,1 20,8
Rimborsi di costi sostenuti per conto terzi  564,6 484,8 79,8 16,5
Ricavi lordi  1.989,9 1.665,0 324,9 19,5
Costi 1.384,7 1.159,7 225,0 19,4
Rimborsi di costi sostenuti per conto terzi 564,6 484,8 79,8 16,5
Totale costi 1.949,3 1.644,5 304,8 18,5
Utile (perdita) operativa (1) 40,6 20,5 20,1 98,0
EBITDA Rettificato (2) 77,1 56,2 20,9 37,2
EBITDA 74,6 48,9 25,7 52,6
Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante - Rettificata (3) 10,4 0,0 10,4 n.s.
Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante  20,4 (4,1) 24,5 n.s.
(1) L’Utile (perdita) operativa esclude gli oneri sulla passività verso Azionisti di minoranza, proventi (oneri) da differenze cambio ed altri proventi (oneri) diversi che sono riclassificati nella voce “Altri oneri netti” del conto economico consolidato. Tali oneri sono inclusi nella voce “Utile (perdita) operativa” nel conto economico consolidato di EXOR. (2) L’EBITDA rappresenta il risultato prima degli oneri finanziari, degli oneri fiscali ed ammortamenti, mentre l’EBITDA rettificato esclude l’effetto degli oneri non ricorrenti relativi ad alcune acquisizioni e a riorganizzazioni per $2,5 milioni ($7,3 milioni nei primi nove mesi del 2013). La Società ritiene che l’EBITDA e l’EBITDA rettificato siano utili nella valutazione della performance operativa rispetto a quella di altre aziende del settore in quanto forniscono un quadro più completo dei risultati operativi di C&W. Poiché gli IFRS non forniscono una definizione di EBITDA ed EBITDA rettificato, i dati potrebbero non essere comparabili con gli indicatori con analoga denominazione utilizzati da altre società. (3) L’Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante - rettificata esclude, al netto degli effetti fiscali, gli oneri non ricorrenti relativi ad acquisizioni e a riorganizzazioni per $2,0 milioni ($4,1 milioni nei primi nove mesi del 2013), nonché oneri per svalutazioni e ammortamenti anticipati di software per $1,9 milioni e benefici fiscali non ricorrenti per $13,9 milioni.
$ milioni 30.09.2014 31.12.2013 Variazioni
Patrimonio netto attribuibile ai Soci della Controllante 813,9 804,2 9,7
Posizione finanziaria netta consolidata (41,3) 3,9 (45,2)

Nei primi nove mesi del 2014 C&W Group ha conseguito risultati significativi: ricavi mai raggiunti prima, in questo periodo dell’anno, e un EBITDA rettificato in aumento del 37%. I ricavi netti sono aumentati del 20,8% con incrementi in tutte le aree geografiche, con percentuali che variano dal 18% al 26% circa. Il risultato record dei ricavi netti ha beneficiato in particolare dell’incremento del 47,8% delle attività Corporate Occupier & Investor Services (“CIS”), grazie agli importanti incarichi ottenuti, che hanno portato la superficie degli immobili in gestione ad oltre 1,1 miliardi di square feet, e alle significative transazioni realizzate nelle attività Capital Markets e Leasing, cresciute nel periodo rispettivamente del 15,1% e del 13,5%. In questo periodo, C&W ha seguito importanti clienti a livello mondiale, come salesforce.com, Millennium Partners ed Ericsson, realizzando significative operazioni immobiliari. Grazie a soluzioni innovative che hanno permesso ai loro clienti di conseguire profonde trasformazioni e di raggiungere i loro obiettivi commerciali, C&W è stato nominato nella 10° “Real Estate Survey” annuale della rivista Euromoney  “Best Overall Advisory Firm” in Nord America, negli Stati Uniti, in Canada e in India.

C&W Group ha lanciato diverse iniziative per riorganizzare la gamma dei servizi forniti: il Risk Management Services offre a selezionati clienti internazionali soluzioni ad hoc per identificare e gestire i rischi globali e il U.S. Investor Services fornisce servizi di Capital Markets, Agency Leasing e Asset and Property Management.

Più in particolare nei primi nove mesi del 2014, C&W Group ha registrato un aumento dei ricavi lordi pari al 19,5% (19,7% se si esclude l’effetto cambio), che si sono attestati a $1.989,9 milioni ($1.665,0 milioni nei primi nove mesi del 2013). Nello stesso periodo i ricavi netti sono aumentati del 20,8% (21,2% escludendo l’effetto cambio), facendo registrare un risultato record di $1.425,3 milioni ($1.180,2 milioni nei primi nove mesi del 2013). 

Di seguito è evidenziata la ripartizione dei ricavi lordi e dei ricavi netti per area geografica:

  Progressivi al 30 settembre Variazioni
$  milioni 2014 2013 Assolute %
Americhe 1.449,7 72,9% 1.233,4 74,1% 216,3 17,5
EMEA 370,2 18,6% 301,4 18,1% 68,8 22,8
Asia Pacific 170,0 8,5% 130,2 7,8% 39,8 30,6
Ricavi lordi 1.989,9 100,0% 1.665,0 100,0% 324,9 19,5
Americhe 1.009,6 70,8% 834,7 70,7% 174,9 21,0
EMEA 300,2 21,1% 253,6 21,5% 46,6 18,4
Asia Pacific 115,5 8,1% 91,9 7,8% 23,6 25,7
Ricavi netti 1.425,3 100,0% 1.180,2 100,0% 245,1 20,8

I ricavi lordi e netti presentano un incremento significativo a livello globale e nelle aree geografiche, guidato dall’area Americhe, in particolare negli Stati Uniti, dove sono aumentati rispettivamente di $238,5 milioni (22,7%) e di $190,3 milioni (28,4%) a seguito del continuo miglioramento dei mercati. 

Di seguito è evidenziata la ripartizione dei ricavi netti per tipologia di servizi:

  Progressivi al 30 settembre Variazioni
$  milioni 2014 2013 Assolute %
Leasing 639,9 44,9% 563,6 47,8% 76,3 13,5
Capital Markets 197,0 13,8% 171,1 14,5% 25,9 15,1
CIS  433,8 30,4% 293,5 24,9% 140,3 47,8
V & A e Global Consulting 154,6 10,9% 152,0 12,8% 2,6 1,7
Ricavi netti 1.425,3 100,0% 1.180,2 100,0% 245,1 20,8

Di seguito si espone il dettaglio delle variazioni dei ricavi netti per i primi nove mesi del 2014 rispetto allo stesso periodo del 2013, per tipologia di servizi e per area geografica:

  Americhe EMEA ASIA PACIFIC Totale
$  milioni assoluta % assoluta % assoluta % assoluta %
Leasing 56,1 12,7 20,7 24,6 (0,5) (1,4) 76,3 13,5
Capital Markets 28,4 28,1 1,0 1,8 (3,5) (23,3) 25,9 15,1
CIS  100,3 54,9 14,4 18,4 25,6 78,8 140,3 47,8
V &A e Global Consulting (9,9) (9,2) 10,5 28,8 2,0 26,7 2,6 1,7
Ricavi netti 174,9 21,0 46,6 18,4 23,6 25,7 245,1 20,8

La crescita dei ricavi da Leasing, a due cifre per la prima volta in tre anni, è stata guidata dalla forte performance delle attività “Office” e “Retail” rispettivamente in crescita di $47,0 milioni (13,1%) e $24,0 milioni (29,8%) con un incremento di ricavi significativo nelle aree Americhe ed EMEA, mentre l’area Asia Pacific ha registrato un calo. I ricavi in Canada, Sud America e Messico sono diminuiti per effetto del minor numero di operazioni rilevanti completate nel periodo, riflettendo un’irregolare ripresa economica tra le aree geografiche, con miglioramenti delle condizioni negli Stati Uniti e in EMEA e condizioni economiche ancora lente nelle altre aree geografiche, in particolare nei paesi emergenti. In particolare nell’area Asia Pacific, gli affittuari sono in genere prudenti verso gli impegni a lungo termine a causa della protesta in Hong Kong e dall’aumento dell’incertezza generata dalle elezioni in corso in Indonesia e India. Inoltre, i ricavi al di fuori degli Stati Uniti sono stati ulteriormente condizionati dall’impatto negativo dei cambi. Nonostante le condizioni ancora difficili fuori degli Stati Uniti, C&W lavorando senza soluzione di continuità tra aree geografiche e linee di servizio, ha svolto attività di consulenza a livello mondiale in diverse importanti operazioni di leasing. C&W Group ha rappresentato Saleforce per la locazione della  nuova sede in San Francisco, la più grande locazione di uffici nella storia a San Francisco e per l’estensione di un contratto preesistente a Londra. C&W Group ha inoltre rappresentato Millennium Partners per lo sviluppo di Downtown Crossing, nel più importante progetto retail degli ultimi anni a Boston, con la presenza di Primark uno dei principali fashion retailer europei.

L’attività “Capital Markets” continua il trend positivo grazie al miglioramento del mercato del credito, l’abbondante liquidità del mercato e il permanere di un livello dei tassi di interesse contenuti che hanno incrementato gli investimenti nel settore. La crescita è stata stimolata dai forti incremento dell’attività “Investment Sales & Acquisitions” che ha contribuito per $24,7 milioni all’aumento totale dei ricavi ($20,7 milioni nell’area Americhe, $5,2 milioni in EMEA, parzialmente compensata dalla riduzione di $1,1 milioni dell’area Asia Pacific causata dallo slittamento di alcune operazioni a periodi futuri e da un aumento dell’incertezza che ha ridotto la fiducia delle imprese). Nel corso dei primi nove mesi del 2014 l’attività Capital Markets ha perfezionato molti incarichi rilevanti, assistendo State Oil Fund of the Republic of Azerbaijan (SOFAZ) in un’operazione di investimento a Seoul (Corea del Sud) per $447 milioni e Blackstone per l’acquisizione di logistic properties in Europa da SEB Asset Management per € 275 milioni e ha curato la vendita del prestigioso Fairmont Empress in Victoria, la più grande vendita di hotel dell’anno in Canada.

L’attività “CIS” ha continuato a crescere a livello globale registrando un incremento dei ricavi a due cifre in tutte le aree geografiche, grazie alle attività di Facilities Management principalmente nell’area Americhe e di Project Management nell’area Asia Pacific, trainata sia dalla crescita interna della società sia dalle acquisizioni mirate e assunzione di nuove risorse effettuate nelle città considerate strategiche, al fine di continuare ad espandere l’attività a livello globale e migliorare i suoi ricavi ricorrenti. I ricavi da Facilities Management sono aumentati di $105,3 milioni, di cui $95,6 milioni nell’area Americhe, $5,0 milioni in Asia Pacific e $4,8 milioni in EMEA, mentre i ricavi di Project Management sono aumentati di $29,2 milioni, di cui $19,5 milioni in Asia Pacific, principalmente per effetto dell’acquisizione effettuata 1° luglio 2013 dall’attività Project Management a Singapore della società Project Solution Group (PSG), $5,3 milioni in EMEA e $4,3 milioni nell’Area Americhe. I ricavi di Property Management sono aumentati di $7,0 milioni, di cui $3,2 milioni nell’area Americhe, $2,9 milioni in EMEA e $0,9 milioni in Asia Pacific. Al 30 settembre 2014 le proprietà gestite sono aumentate del 2,9%, raggiungendo 1,1 miliardi di square feet, rispetto al 31 dicembre 2013. Tra gli incarichi ottenuti si segnala Ericsson che ha assegnato l’incarico per servizi globali, tra cui selezione del sito, intermediazione e gestione dei progetti relativi al loro contratto di locazione pluriennale per un nuovo campus nella Silicon Valley (la più grande operazione di leasing uffici per nuovi campus di oltre 400.000 square feet del 2014) e IndCor che ha incaricato la società di gestire proprietà industriali site in Chicago per ulteriori 1,7 milioni square feet.

L’attività “Valuation & Advisory (V&A)” ha registrato una diminuzione dei ricavi rispetto allo stesso periodo del 2013, in parte per effetto della riduzione dei ricavi nell’area Americhe, principalmente per effetto della minore attività di valutazione nell’anno in corso in quanto l’attività ha rallentato rispetto agli alti livelli raggiunti nell’anno precedente. Tale diminuzione è stata in parte compensata dal miglioramento dei ricavi dell’area EMEA e Asia Pacific grazie alle maggiori transazioni effettuate. L’attività “V&A”, che insieme all’attività “CIS” è una componente importante del piano di sviluppo strategico della Società e delle iniziative legate al miglioramento dell’EBITDA ricorrente, rimane ben posizionata per trarre vantaggio dalle iniziative stesse e per continuare a far crescere l’attività in tutti i paesi. 

Durante i primi nove mesi del 2014, V&A ha effettuato valutazioni per un valore totale superiore a $800 miliardi, in aumento del 6% rispetto allo stesso periodo del 2013. Di particolare rilievo è stata la valutazione del più grande shopping mall di New York City, Mall at Bay Plaza che insieme all'adiacente Bay Plaza Shopping Center interesserà un area di più di 2 milioni di square feet.

Il totale costi, esclusi i rimborsi di costi sostenuti per conto terzi rispettivamente pari a $564,6 milioni e $484,8 milioni per i primi nove mesi del 2014 e del 2013, è aumentato di $225,0 milioni (19,4%) attestandosi a $1.384,7 milioni ($1.159,7 milioni nei primi nove mesi del 2013), principalmente a seguito dell’aumento delle commissioni passive, del costo dei servizi resi, dei costi del personale e di altri oneri operativi legati all’incremento dei ricavi e ai progetti di sviluppo previsti dal piano strategico della Società. Inoltre, il totale costi per i primi nove mesi del 2014 e del 2013 include alcuni oneri non ricorrenti relativi ad acquisizioni e a riorganizzazioni, per un valore rispettivamente di circa $1,0 milione e $1,6 milioni (non inclusi nel calcolo dell’EBITDA rettificato) e oneri legati a svalutazioni e ammortamenti anticipati di software per $3,2 milioni nei primi nove mesi del 2014 (esclusi dal calcolo dell’Utile (perdita) rettificata attribuibile ai soci della controllante).

A livello operativo, C&W Group ha praticamente raddoppiato i suoi utili: l’utile operativo è migliorato di $20,1 milioni (+98,0%), attestandosi a $40,6 milioni nei primi nove mesi del 2014 ($20,5 milioni nei primi nove mesi del 2013).

Gli altri oneri netti ammontano a $8,1 milioni nei primi nove mesi del 2014 (di cui $1,5 milioni esclusi dall’EBITDA rettificato), in diminuzione di $0,8 milioni (9,0%) rispetto al dato dello stesso periodo del 2013 pari a $8,9 milioni (di cui, $5,7 milioni esclusi dall’EBITDA rettificato). La variazione deriva principalmente da oneri non ricorrenti legati ad una acquisizione contabilizzati nei primi nove mesi del 2013 per $3,0 milioni e da minori oneri netti relativi alla passività verso gli Azionisti di Minoranza per $1,6 milioni (dovuto a minori oneri netti relativi a riorganizzazioni per $1.6 milioni), parzialmente compensati dalla contabilizzazione, nel periodo corrente, di oneri per management fee per $1,9 milioni e da maggiori perdite per differenze cambio dovuto al rafforzamento del dollaro per $1,8 milioni. 

L’EBITDA rettificato dei primi nove mesi del 2014 è pari a $77,1 milioni e migliora di $20,9 milioni (+37,2%) rispetto al dato dello stesso periodo del 2013 di $56,2 milioni. L’EBITDA dei primi nove mesi del 2014 ammonta a $74,6 milioni, in aumento di $25,7 milioni (+52,6%) rispetto all’EBITDA di $48,9 milioni registrato nei primi nove mesi del 2013. 

Nei primi nove mesi del 2014 le imposte e tasse evidenziano un onere fiscale pari a $6,0 milioni (onere di $8,7 milioni nello stesso periodo del 2013) che include benefici fiscali non ricorrenti pari a $13,9 milioni esclusi dal calcolo dell’Utile (perdita) rettificata attribuibile ai soci della controllante. 

L’utile netto rettificato attribuibile ai soci della controllante dei primi nove mesi del 2014 ammonta a $10,4 milioni, con un miglioramento di $10,4 milioni rispetto al risultato in pareggio dei primi nove mesi del 2013. L’utile netto attribuibile ai Soci della Controllante dei primi nove mesi del 2014 è pari a $20,4 milioni, in miglioramento di $24,5 milioni rispetto alla perdita dei primi nove mesi del 2013 pari a $4,1 milioni.

Il 27 giugno 2014 C&W Group ha modificato il contratto di credito del 2011 che includeva un “senior secured revolving credit commitment” di $350 milioni e un “senior secured term loan” di $150 milioni utilizzato per circa $132 milioni. Il nuovo accordo prevede un “senior unsecured revolving credit facility” di $350 milioni e un “senior unsecured term loan facility” di $150 milioni, l’estensione della scadenza dal giugno 2016 al giugno 2019 e condizioni di finanziamento più vantaggiose.

Al 30 settembre 2014 la posizione finanziaria netta di C&W Group risulta negativa per $41,3 milioni, in miglioramento di $43,7 milioni rispetto al saldo negativo di $85,0 milioni al 30 settembre 2013, principalmente per effetto delle solide performance ottenute nel periodo di riferimento, così come nel quarto trimestre 2013, quale risultato di una notevole generazione di liquidità ed una leggera diminuzione del debito. La posizione finanziaria netta presenta una variazione negativa di $45,2 milioni rispetto al saldo positivo di $3,9 milioni registrato al 31 dicembre 2013. La variazione è dovuta in particolare al fenomeno della stagionalità e alla concentrazione dei risultati e dei flussi di cassa nel quarto trimestre dovuti a diversi fattori, incluso un interesse generalizzato degli operatori a concludere le transazioni sul fine anno. 

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