Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield

(69,48% del capitale sociale tramite EXOR S.A.)

 

I dati di seguito esposti e commentati sono desunti dalla situazione contabile consolidata al 31 dicembre 2011 di C&W Group predisposta in base agli IFRS, se non diversamente indicato.

    Variazioni
$ milioni 2011 2010 Assolute %
         
Ricavi netti (Commissioni e onorari per servizi) (A) 1.572,3 1.399,6 172,7 12,3
Rimborsi di costi sostenuti per conto terzi (B) 423,4 359,8 63,6 17,7
Ricavi lordi (A+B) 1.995,7 1.759,4 236,3 13,4
         
EBITDA 111,1 92,8 18,3 19,7
Utile (perdita) operativa 64,5 51,6 12,9 25,0
Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante 14,9 13,1 1,8 13,7
         
Dati desunti dalla situazione contabile predisposta in base agli U.S. GAAP (*)        
EBITDA 109,4 107,3 2,1 2,0
Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante 19,0 25,7 (6,7) (26,1)
(*) La differenza tra i dati dell’utile (perdita) attribuibile ai Soci della Controllante nei bilanci redatti in base agli IFRS e agli U.S. GAAP sono principalmente dovute alla diversa contabilizzazione di imposte e di oneri su retribuzioni, dell’adeguamento della passività verso azionisti di minoranza, nonché di alcuni effetti fiscali su differenze di risultato. La differenza tra i dati dell’EBITDA nei bilanci redatti in base agli IFRS e agli U.S. GAAP è principalmente dovuta alle stesse voci, escludendo l’impatto degli effetti fiscali.
$ milioni 31.12.2011 31.12.2010 Variazioni
       
Patrimonio netto attribuibile ai Soci della Controllante 779,1 762,7 16,4
Posizione finanziaria netta consolidata 9,0 (52,2) 61,2

Nel 2011 C&W Group ha fatto progressi su temi rilevanti quali il coordinamento delle attività dei diversi team di manager, l’offerta di una gamma completa di servizi, la rinegoziazione di una nuova linea di credito, una continua riduzione del debito e l’assunzione di nuove figure professionali strategiche. Tali iniziative hanno permesso di fornire servizi mirati e di qualità ai propri clienti in tutto il mondo.

C&W Group nel 2011 ha visto una significativa crescita dei ricavi in tutte le sue aree geografiche e tipologie di servizi ed un miglioramento della performance operativa. C&W Group ha generato $2 miliardi di ricavi che rappresentano una crescita dei ricavi pari al 13,4% che ha portato ad un miglioramento del risultato operativo del 25%, mentre l’EBIDTA è aumentato del 19,7%, rispetto all’anno precedente.

I ricavi lordi sono aumentati di $236,3 milioni (13,4%) attestandosi a $1.995,7 milioni ($1.759,4 milioni nel 2010), di cui $23,8 milioni dovuti all’effetto positivo delle differenze cambio da conversione.

I ricavi netti sono aumentati di $172,7 milioni (12,3%) attestandosi a $1.572,3 milioni ($1.399,6 milioni nel 2010), di cui $21,8 milioni dovuti all’effetto positivo delle differenze cambio.

Di seguito è evidenziata la ripartizione dei ricavi lordi e dei ricavi netti per area geografica.

      Variazioni
$ milioni 2011 2010   Assolute %
Americhe 1.425,8 1.282,4   143,4 11,2
EMEA 434,7 360,8   73,9 20,5
Asia 135,2 116,2   19,0 16,4
Ricavi lordi 1.995,7 1.759,4   236,3 13,4
           
Americhe 1.100,2 969,6   130,6 13,5
EMEA 361,9 335,2   26,7 8,0
Asia 110,2 94,8   15,4 16,2
Ricavi netti 1.572,3 1.399,6   172,7 12,3

L'area Americhe, che include gli Stati Uniti, il Canada e l'America Latina, rappresenta, rispettivamente, il 71,4% e il 70,0% dei ricavi lordi e dei ricavi netti del 2011 contro il 72,9% e il 69,3% dei ricavi lordi e dei ricavi netti del 2010.

L'area EMEA, che include l’Europa, il Medio Oriente e l’Africa, ha generato, rispettivamente, il 21,8% e il 23,0% dei ricavi lordi e dei ricavi netti del 2011 contro il 20,5% e il 23,9% dei ricavi lordi e dei ricavi netti del 2010.

L'area Asia ha generato, rispettivamente, il 6,8% e il 7,0% dei ricavi lordi e dei ricavi netti del 2011 contro il 6,6% e il 6,8% dei ricavi lordi e dei ricavi netti del 2010.

Le tipologie di servizi offerti da C&W Group, “Leasing”, “Corporate Occupier & Investor Services”, “Capital Markets”, “Valuation & Advisory” e “Global Consulting Business”, hanno generato rispettivamente il 53,3%, il 20,5%, il 14,0%, il 10,8% e l’1,4% dei ricavi netti del 2011 contro il 55,5%, il 19,2%, l’13,3%, il 11,1% e lo 0,9% dei ricavi netti del 2010.

Dal punto di vista delle tipologie di servizi, l'incremento dei ricavi netti del 2011 deriva principalmente dagli aumenti dei ricavi da “Leasing” (+$62,1 milioni, pari all’8,0%), da “Corporate Occupier & Investor Services” (+$54,7 milioni, pari 20,4%) e da “Capital Markets” (+$33,6 milioni, pari al 18,0%). L’incremento dei ricavi da “Leasing” è stato generato dall’incremento delle attività, in particolare nei maggiori centri negli Stati Uniti, America Latina e Canada. L’incremento dei ricavi da “Corporate Occupier & Investor Services” è stato principalmente generato dagli incrementi nei segmenti di business “Facilities Management” e “Property Management” principalmente nell’area Americhe e EMEA. I ricavi da “Corporate Occupier & Investor Services” includono inoltre i ricavi della Società Corporate Occupier Solution Limited, di cui è stato acquisito il rimanente 50% del capitale il 30 Aprile 2011. L’attività “Capital Markets”, ad eccezione dell’area EMEA dove i ricavi sono stati negativamente influenzati dalle emissioni di titoli di debito di Stato Sovrano in Europa, ha beneficiato della maggior disponibilità di credito e di capitali destinati agli investimenti immobiliari, principalmente negli Stati Uniti.

In correlazione con l'aumento dei ricavi, nel 2011 le commissioni passive, pari a $525,9 milioni, sono aumentate di $55,9 milioni (11,9%) rispetto al dato di $470,0 milioni del 2010. L’impatto delle differenze cambio su tale incremento ammonta a $2,0 milioni (0,4%).

L'incidenza delle commissioni passive sui ricavi netti negli Stati Uniti nel 2011 si è attestata al 50,1%  in diminuzione rispetto al 50,5% del 2010.

I costi per servizi resi ai clienti, pari a $91,8 milioni nel  2011, sono aumentati di $27,6 milioni (43,0%) rispetto al dato del 2010 pari a $64,2 milioni, di cui $2,7 milioni (4,2%) dovuti all’effetto positivo delle differenze cambio. La variazione è principalmente attribuibile agli incrementi originatisi in EMEA (+$12,5 milioni) America Latina (+$10,9 milioni), e Asia (+$5,0 milioni), principalmente dovuti ai più elevati ricavi da “Corporate Occupier & Investor Services”, all’incremento del costo del personale e all’acquisizione del rimanente 50% del capitale della società Corporate Occupier Solution Limited effettuato nel mese di aprile.

Nel 2011 le spese operative sono aumentate di $76,3 milioni (9,4%) attestandosi a $890,1 milioni, contro $813,8 milioni del 2010. Escludendo l’effetto delle differenze cambio da conversione ($15,7 milioni), l’incremento ammonta a $60,6 milioni (7,4%).

L’incremento percentualmente inferiore alla crescita dei ricavi lordi (13,4%), è attribuibile ad un incremento dei costi del personale e a altri costi connessi ad operazioni a supporto delle iniziative legate al piano di crescita strategica del Gruppo.

Le altre spese nette sono diminuite di $11,8 milioni (81,4%) attestandosi a $2,7 milioni nel 2011, contro $14,5 milioni nel 2010, il decremento è ampiamente dovuto a minori spese di gestione e alla variazione positiva dell’adeguamento della passività verso Azionisti di Minoranza (negativa nel 2010).

Come conseguenza dei fattori citati in precedenza le performance del 2011 hanno portato ad un miglioramento dell’EBITDA e del risultato operativo (escluse le altre spese nette).

Nel 2011 l’EBITDA pari $111,1 milioni, risulta in miglioramento di $18,3 milioni (19,7%) rispetto al dato del 2010, pari a $92,8 milioni.

Nello stesso periodo l’utile operativo di C&W Group pari a $64,5 milioni, risulta in miglioramento di $12,9 milioni (25,0%), rispetto al dato del 2010 pari a $51,6 milioni.

Gli interessi passivi ammontano a $11,3 milioni nel 2011, in diminuzione di $7,3 milioni (39,2%) rispetto al dato del 2010, pari a $18,6 milioni. La diminuzione è principalmente attribuibile al minor costo dell’indebitamento che ha beneficiato delle migliori condizioni ottenute con la nuova linea di credito perfezionata nel mese di giugno e del minor livello di indebitamento medio.

Grazie ai miglioramenti dell’EBIDTA, del  risultato operativo, delle altre spese nette, e degli interessi passivi, il risultato prima delle imposte sul reddito di C&W Group è aumentato di $32,0 milioni, attestandosi a $50,5 milioni nel 2011 contro $18,5 milioni nel 2010. Nonostante questo miglioramento, l’utile consolidato, attribuibile ai Soci della Controllante, determinato sulla base degli IFRS, è migliorato di soli $1,8 milioni (13,7%), attestandosi a $14,9 milioni nel 2011 contro $13,1 milioni nel 2010.

I risultati del 2011 sono stati influenzati negativamente dall’aumento dell’aliquota fiscale effettiva passata dal 28,6% nel 2010 al 70,5%. Tale incremento ha comportato un aumento delle imposte sul reddito di $30,3 milioni, passando da $5,3 milioni nel 2010 a $35,6 milioni nel 2011. La fiscalità 2011 è stata penalizzata dall’aumento di alcune voci di natura fiscale e altri oneri netti e dalla generazione di un più ampio mix di utili C&W Group realizzati negli Stati Uniti, dove sono tassati ad aliquote più elevate.

L’utile consolidato, attribuibile ai Soci della Controllante, determinato sulla base dei principi contabili generalmente accettati negli Stati Uniti (“U.S. GAAP”), ammonta a $19,0 milioni, in diminuzione di $6,7 milioni (26,1%) rispetto all’utile di $25,7 milioni del 2010.

Analogamente ai risultati determinati sulla base degli IFRS, i risultati 2011 sono stati influenzati negativamente dall’aumento dell’aliquota fiscale effettiva passata dal 22,6% nel 2010 al 61,5%. Tale incremento ha comportato un aumento delle imposte sul reddito di $22,9 milioni, passando da $7,5 milioni nel 2010 a $30,4 milioni nel 2011. L’aumento, dell’aliquota sostenuta è principalmente attribuibile agli stessi motivi che hanno determinato l’incremento dell’aliquota fiscale determinata sulla base degli IFRS, come indicato sopra, con esclusione degli effetti fiscali sulla passività verso gli azionisti di minoranza e sulla remunerazione basata su stock option, in quanto impattano solamente sui risultati di C&W Group determinati sulla base degli IFRS.

Il forte andamento dell’attività operativa per l’intero 2011, ha generato un miglioramento  del cash flow e ridotto il livello di indebitamento, come riflesso nella posizione finanziaria netta di C&W Group che, al 31 dicembre 2011 risulta positiva per $9,0 milioni, in miglioramento di $61,2 milioni rispetto al saldo di ‑$52,2 milioni al 31 dicembre 2010.

Nel secondo trimestre del 2011 C&W Group aveva sostituito le sue preesistenti linee di credito “Senior Secured Revolving Credit Facility” di $350 milioni e “Exor Subordinated Facility” di $50 milioni con una nuova “Senior Secured Revolving Credit Facility” della durata di 5 anni di $350 milioni e un “Senior Secured Term Loan” della durata di 5 anni di $150 milioni. Oltre a garantire una maggiore flessibilità nel finanziamento, le nuove linee di credito hanno condizioni economiche e contrattuali più favorevoli.

C&W resta focalizzato sul raggiungimento dei suoi obiettivi, per quanto concerne le aspettative per il 2012 si prevede un’ulteriore crescita dei ricavi e dell’EBITDA. Nonostante la prudenza circa l’andamento dell'economia globale, e in particolare la crisi di debito dell’Europa che ha rallentato le performance del Gruppo nel quarto trimestre del 2011, C&W ritiene che il panorama economico 2012 dovrebbe rafforzarsi nella seconda metà dell’anno man mano che i fondamentali dell’economia e il mercato immobiliare miglioreranno.

Fatti di rilievo

Tra le principali transazioni del 2011 si segnalano le seguenti:

  • C&W Group ha assistito Google nell’acquisizione di due edifici in Dublino; si tratta della maggior transazione dal 2007 nella città, con un valore superiore a € 100 milioni;
  • ha organizzato la vendita del Capital Square, un edificio situato in Singapore, per un valore di $715 milioni (386.000 square feet);
  • ha organizzato la locazione del “One World Trade Center”, situato in Lower Manhattan a New York per conto dell’Autorità Portuale di New York e del New Jersey alla Condé Nast (1 milione di square feet); la locazione del Worldwide Plaza in Manahattan per la Nomura Holdings (900.000 square feet) ed ha completato l’operazione di locazione più grande dell’anno rappresentando la Shell Oil Company nel rinnovo dell’affitto degli uffici in Houston (1,2 milioni di square feet).

C&W Group tramite l’attività di ”Corporate Occupier & Investor Services” ha concluso con successo gli accordi  relativi a contratti di affitti e altri servizi per la gestione degli immobili per Harley Davidson, Ernst & Young, New York Life e United Technologies.

Nel corso del 2011 C&W Group ha vinto il premio CoreNet Global’s 2011 Sustainable Leadership Award per la sua iniziativa nota come Cushman & Wakefield Environmental Challenge, è stata nominata prima società di intermediazione immobiliare di Manhattan dalla rivista Real Estate Forum e “Top Property Manager” a New York dal “Crain’s New York Business”.

 

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