Cushman & Wakefield

CUSHMAN & WAKEFIELD (80,89% del capitale sociale tramite EXOR S.A.)

 

I dati di seguito esposti e commentati sono desunti dalla situazione contabile consolidata al 31 dicembre 2014 di C&W Group predisposta in base agli IFRS. 

  Variazioni
$ milioni 2014 2013 Assolute %
Ricavi netti (Commissioni e costi per servizi)  2.096,1 1.808,5 287,6 15,9
Rimborsi di costi sostenuti per conto terzi  752,9 690,1 62,8 9,1
Ricavi lordi  2.849,0 2.498,6 350,4 14,0
Costi 1.982,0 1.719,4 262,6 15,3
Rimborsi di costi sostenuti per conto terzi 752,9 690,1 62,8 9,1
Totale costi 2.734,9 2.409,5 325,4 13,5
Utile (perdita) operativa (1) 114,1 89,1 25,0 28,1
EBITDA Rettificato (2) 171,0 130,1 40,9 31,4
EBITDA 165,3 119,1 46,2 38,8
Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante - Rettificata (3) 56,3 34,0 22,3 65,6
Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante  68,7 28,7 40,0 n.s.
(1) L’Utile (perdita) operativa esclude gli oneri sulla passività verso Azionisti di minoranza, proventi (oneri) da differenze cambio ed altri proventi (oneri) diversi che sono riclassificati nella voce “Altri oneri netti” del conto economico consolidato. (2) L’EBITDA rappresenta il risultato prima degli oneri finanziari, degli oneri fiscali ed ammortamenti, mentre l’EBITDA rettificato esclude l’effetto degli oneri non ricorrenti relativi ad alcune acquisizioni e a riorganizzazioni per $5,7 milioni ($11,0 milioni nel 2013). La Società ritiene che l’EBITDA e l’EBITDA rettificato siano utili nella valutazione della performance operativa rispetto a quella di altre aziende del settore in quanto forniscono un quadro più completo dei propri risultati operativi. Poiché gli IFRS non forniscono una definizione di EBITDA ed EBITDA rettificato, i dati potrebbero non essere comparabili con gli indicatori con analoga denominazione utilizzati da altre società. (3) L’Utile (perdita) consolidata attribuibile ai Soci della Controllante - rettificata esclude, al netto degli effetti fiscali, gli oneri non ricorrenti relativi ad acquisizioni e a riorganizzazioni per $3,0 milioni ($9,1 milioni nel 2013), nonché oneri per svalutazioni e ammortamenti anticipati di software per $1,8 milioni e benefici fiscali non ricorrenti per $17,2 milioni ($3,8 milioni nel 2013).
$ milioni 31.12.2014 31.12.2013 Variazioni
Patrimonio netto attribuibile ai Soci della Controllante 837,2 804,2 33,0
Posizione finanziaria netta consolidata (56,8) 3,9 (60,7)

Nel 2014 C&W Group ha conseguito risultati significativi: ricavi lordi mai raggiunti prima pari a $2,8 miliardi e un EBITDA rettificato in aumento del 31%. I ricavi netti hanno registrato aumenti in tutte le aree geografiche, con percentuali che variano dal 15% al 25% circa. Il risultato record dei ricavi netti, aumentati a $2,1 miliardi, ha beneficiato della crescita del 42,1% delle attività CIS, grazie all’incremento del 7% delle proprietà gestite che raggiungono 1,1 miliardi di square feet al 31 dicembre 2014 e alle significative transazioni realizzate nelle attività Capital Markets, cresciute del 16,2%, e Leasing, cresciute del 7,1% con un volume di transazioni record guidato dalla forte performance con consulenze effettuate in tutti i settori immobiliari e aree geografiche.

In aggiunta alle performance record del 2014, il 31 dicembre 2014 C&W Group ha acquisito la Massey Knakal Realty Services, una primaria investment sales firm e uno dei leader newyorkesi nel settore uffici, attività retail e condomini di medie dimensioni, che, si prevede, migliorerà in modo significativo la presenza del Capital Markets a New York e nelle aree limitrofe.

C&W ha anche assistito importanti clienti a livello mondiale, come salesforce.com, Millennium Partners ed Ericsson, realizzando significative operazioni immobiliari. Grazie a soluzioni innovative che hanno permesso ai loro clienti di conseguire profonde trasformazioni e di raggiungere i loro obiettivi commerciali, C&W è stato nominato “Best Overall Advisory Firm” in Nord America, negli Stati Uniti, in Canada e in India nella 10° “Real Estate Survey” annuale della rivista Euromoney.

C&W Group ha lanciato diverse iniziative per riorganizzare la gamma dei servizi forniti: il Risk Management Services offre a selezionati clienti internazionali soluzioni ad hoc per identificare e gestire i rischi globali e il U.S. Investor Services fornisce servizi di Capital Markets, Agency Leasing e Asset and Property Management.

Più in particolare nel 2014, C&W Group ha registrato un aumento dei ricavi lordi pari al 14,0% (15,0% se si esclude l’effetto cambio), che si sono attestati a $2.849,0 milioni ($2.498,6 milioni nel 2013). Nello stesso periodo i ricavi netti sono aumentati del 15,9% (17,2% escludendo l’effetto cambio), facendo registrare un risultato record di $2.096,1 milioni ($1.808,5 milioni nel 2013). 

Di seguito è evidenziata la ripartizione dei ricavi lordi e dei ricavi netti per area geografica:

    Variazioni
$  milioni 2014 2013 Assolute %
Americhe 2.043,3 71,7% 1.842,5 73,7% 200,8 10,9
EMEA 557,7 19,6% 463,8 18,6% 93,9 20,2
Asia Pacific 248,0 8,7% 192,3 7,7% 55,7 29,0
Ricavi lordi 2.849,0 100,0% 2.498,6 100,0% 350,4 14,0
Americhe 1.464,7 69,9% 1.271,2 70,3% 193,5 15,2
EMEA 458,6 21,9% 399,1 22,1% 59,5 14,9
Asia Pacific 172,8 8,2% 138,2 7,6% 34,6 25,0
Ricavi netti 2.096,1 100,0% 1.808,5 100,0% 287,6 15,9

I ricavi lordi e netti presentano un incremento significativo a livello globale e nelle aree geografiche, guidato dall’area Americhe, in particolare negli Stati Uniti, dove sono aumentati rispettivamente di $230,5 milioni (14,6%) e di $213,7 milioni (20,6%) a seguito del continuo miglioramento dei mercati.

Di seguito è evidenziata la ripartizione dei ricavi netti per tipologia di servizi:

    Variazioni
$  milioni 2014 2013 Assolute %
Leasing 955,4 45,6% 892,3 49,3% 63,1 7,1
Capital Markets 309,7 14,8% 266,5 14,7% 43,2 16,2
CIS  604,7 28,8% 425,4 23,5% 179,3 42,1
V & A e Global Consulting 226,3 10,8% 224,3 12,5% 2,0 0,9
Ricavi netti 2.096,1 100,0% 1.808,5 100,0% 287,6 15,9

Di seguito si espone il dettaglio delle variazioni dei ricavi netti per il 2014 rispetto allo stesso periodo del 2013, per tipologia di servizi e per area geografica:

  Americhe EMEA ASIA PACIFIC Totale
$ milioni assoluta % assoluta % assoluta % assoluta %
Leasing 40,2 5,7 19,6 14,3 3,3 5,9 63,1 7,1
Capital Markets 26,1 16,2 16,5 19,5 0,6 2,9 43,2 16,2
CIS  136,7 53,0 13,4 11,5 29,2 57,6 179,3 42,1
V &A e Global Consulting (9,5) (6,2) 10,0 16,5 1,5 13,3 2,0 0,9
Ricavi netti 193,515,259,214,934,625,0287,615,9

I ricavi da Leasing,hanno registrato una crescita positiva in tutte le aree geografiche guidata dall’area Americhe e dall’EMEA, grazie ai notevoli ricavi registrati negli Stati Uniti e in UK con un incremento rispettivamente di $57,6 milioni (+9,6%) e di 12,1 milioni (+28,3%) principalmente grazie agli effetti delle iniziative intraprese da C&W Group per guadagnare quote di mercato e al miglioramento delle condizioni economiche. La crescita positiva in Asia Pacific è stata guidata dalle forti performance del quarto trimestre che riflettono una ripresa delle transazioni rispetto ai bassi livelli consuntivati nei primi nove mesi dell’esercizio. Nell’area Americhe i ricavi in Canada, Sud America e Messico sono diminuiti per effetto del minor numero di operazioni rilevanti completate nel periodo, riflettendo un’irregolare ripresa economica tra le aree geografiche. Inoltre, i ricavi al di fuori degli Stati Uniti sono stati ulteriormente condizionati dall’impatto negativo dei cambi. La crescita nel 2014 dei ricavi netti da Leasing è stata guidata dalla forte performance principalmente delle attività “Office” e “Retail Leasing” rispettivamente in crescita di $41,8 milioni (7,3%) e $18,7 milioni (14,1%) raggiungendo un valore record di volumi di transazioni che sono aumentati del 15,6% a $63,9 miliardi. C&W ha svolto attività di consulenza a livello mondiale in diverse importanti operazioni di leasing. C&W Group ha rappresentato salesforce.com per la locazione della nuova sede a San Francisco, la più grande locazione di uffici nella storia a San Francisco e per l’estensione di un contratto preesistente a Londra e Brooksfield Property per il leasing di Principal Place a Londra (una delle grandi transazioni del 2014 nel settore). C&W Group ha inoltre rappresentato Millennium Partners per lo sviluppo di Downtown Crossing, nel più importante progetto retail degli ultimi anni a Boston, con la presenza di Primark uno dei principali fashion retailer europei.

C&W è ben posizionata per cogliere le opportunità future, così come evidenziato dalla nomina a Joint marketing e leasing agent per Swire Properties e HKR International per due edifici per un totale di 1,9 milioni di square feet adibiti a uffici nell’ambito del progetto Dazhongli a Shanghai.

L’attività “Capital Markets” continua il trend positivo grazie al miglioramento del mercato del credito, l’abbondante liquidità del mercato e il permanere di un livello dei tassi di interesse contenuti che hanno incrementato gli investimenti nel settore. La crescita è stata stimolata dai forti incrementi dell’attività “Investment Sales & Acquisitions” che ha contribuito per $42,2 milioni all’aumento totale dei ricavi ($23,4 milioni in EMEA, $18,0 milioni nell’area Americhe e $0,9 milioni dell’area Asia Pacific). I ricavi sono stati particolarmente significativi negli Stati Uniti e in UK, con un incremento rispettivamente di $15,9 milioni (13,4%) e di 7,9 milioni (+24,4%), di rilievo anche in ricavi registrati in Germania (+$4,4 milioni), in Spagna (+$4,1 milioni), in Francia (+$3,1 milioni), in Canada (+$1,6 milioni) e in Polonia (+$1,6 milioni). Nel 2014 l’attività Capital Markets ha perfezionato molti incarichi rilevanti, assistendo salesforce.com nella più grande transazione occupier a San Francisco per l’acquisto di 50 Fremont Street da TIAA-CREF, the State Oil Fund of the Republic of Azerbaijan (SOFAZ) in un’operazione di investimento a Seoul (Corea del Sud) per $447 milioni e Blackstone per l’acquisizione di logistic properties in Europa da SEB Asset Management per € 275 milioni e ha curato la vendita del prestigioso Fairmont Empress in Victoria, la più grande vendita di hotel dell’anno in Canada. L’acquisizione di Massel Knakal effettuata da C&W Group il 31 dicembre 2014 migliorerà in modo significativo la presenza dell’attività Capital Markets. Essere la prima Investment Sales Firm, sulla base del numero di transazioni nell’area metropolitana di New York, trasformerà C&W a livello locale e mondiale.

L’attività “CIS” ha continuato a crescere a livello globale registrando un incremento dei ricavi a due cifre in tutte le aree geografiche, grazie alle attività di Facilities Management principalmente nell’area Americhe, dove un importante incarico negli Stati Uniti ha aggiunto circa 27 milioni di square feet di strutture gestite e di Project Management principalmente nell’area Asia Pacific, per effetto dell’acquisizione effettuata il 1° luglio 2013 a Singapore della società Project Solution Group (PSG), trainata sia dalla crescita interna della società sia dalla acquisizione mirata e assunzione di nuove risorse effettuate nelle città considerate strategiche, al fine di continuare ad espandere l’attività a livello globale e migliorare i suoi ricavi ricorrenti. I ricavi da Facilities Management sono aumentati di $146,4 milioni, di cui $134,1 milioni nell’area Americhe, $7,8 milioni in Asia Pacific e $4,5 milioni in EMEA, mentre i ricavi di Project Management sono aumentati di $29,6 milioni, di cui $19,9 milioni in Asia Pacific, $5,5 milioni in EMEA e $4,2 milioni nell’Area Americhe. I ricavi di Property Management sono aumentati di $6,5 milioni, di cui $3,6 milioni nell’area Americhe, $1,7 milioni in EMEA e $1,3 milioni in Asia Pacific. Al 31 dicembre 2014 le proprietà gestite sono aumentate del 7,0%, rispetto al 31 dicembre 2013, raggiungendo 1,1 miliardi di square feet. Tra gli incarichi ottenuti si segnala Ericsson che ha assegnato l’incarico per servizi complessivi relativi alla più grande operazione di leasing uffici nella Silicon Valley per un nuovo campus di oltre 400.000 square feet del 2014 e IndCor che ha incaricato la società di gestire proprietà industriali site in Chicago per ulteriori 6,9 milioni di square feet.

L’attività “Valuation & Advisory (V&A)” ha registrato una modesta diminuzione dei ricavi rispetto al 2013, in parte per effetto della riduzione dei ricavi nell’area Americhe, principalmente per effetto della minore attività di valutazione nell’anno in corso in quanto l’attività ha rallentato rispetto agli alti livelli raggiunti nell’anno precedente. Tale diminuzione è stata in parte compensata dal miglioramento dei ricavi dell’area EMEA e Asia Pacific grazie alle maggiori transazioni effettuate. L’attività “V&A”, che insieme all’attività “CIS” è una componente importante del piano di sviluppo strategico della Società e delle iniziative legate al miglioramento dell’EBITDA ricorrente, rimane ben posizionata per trarre vantaggio dalle iniziative stesse e per continuare a far crescere l’attività in tutti i paesi.

Nel 2014, V&A ha effettuato valutazioni per un valore record totale superiore a $1.200 miliardi, in aumento del 6,4% rispetto al 2013. Di particolare rilievo è stata la consulenza per una società di assicurazioni cinese Anbang Asset Management (Hong Kong) Co, Limited, effettuando servizi di valutazione per l’acquisto del Waldorf Astoria Hotel & Towers dalla Blackstone per un valore di $1,95 miliardi, la più grande vendita di hotel negli Stati Uniti. Inoltre, ha effettuato una perizia per determinare il valore dello store Saks Fifth Avenue di Manhattan, valutando l’edificio e il terreno sul quale sorge per un ipoteca sul terreno.

Il totale costi, esclusi i rimborsi di costi sostenuti per conto terzirispettivamente paria $752,9 milioni e $690,1 milioni per il 2014 e 2013, è aumentato di $262,6 milioni (15,3%) attestandosi a $1.982,0 milioni ($1.719,4 milioni nel 2013), principalmente a seguito dell’aumento delle commissioni passive, del costo dei servizi resi, dei costi del personale e di altri oneri operativi legati all’incremento dei ricavi e ai progetti di sviluppo previsti dal piano strategico della Società. Inoltre, il totale costi per il 2014 e 2013 include alcuni oneri relativi ad acquisizioni e a riorganizzazioni non ricorrenti, per un valore rispettivamente di circa $6,4 milioni e $4,6 milioni (non inclusi nel calcolo dell’EBITDA rettificato) e oneri legati a svalutazioni e ammortamenti anticipati di software per $3,5 milioni nel 2014 (esclusi dal calcolo dell’Utile (perdita) rettificata attribuibile ai soci della controllante).

A livello operativo, C&W Group ha evidenziato nel 2014 un utile operativo pari a $114,1 milioni in miglioramento di $25,0 milioni (+28,1%) rispetto all’utile del 2013 di $89,1 milioni.

Gli altri oneri netti ammontano a $4,9 milioni nel 2014 (di cui $0,7 milioni esclusi dall’EBITDA rettificato), in diminuzione di $15,0 milioni (75,4%) rispetto al dato del 2013 pari a $19,9 milioni (di cui, $6,4 milioni esclusi dall’EBITDA rettificato). La variazione deriva principalmente da maggiori oneri netti relativi alla passività verso gli Azionisti di Minoranza contabilizzati nel 2013 per $11,1 milioni parzialmente compensati dalla contabilizzazione, nel periodo corrente, di un provento di circa $4,2 milioni legato ad una acquisizione.

L’EBITDA rettificato per il 2014 è pari a $171,0 milioni e migliora di $40,9 milioni (+31,4%) rispetto al dato del 2013 di $130,1 milioni. L’EBITDA del 2014 ammonta a $165,3 milioni, in aumento di $46,2 milioni (+38,8%) rispetto all’EBITDA di $119,1 milioni registrato nel 2013.

Nel 2014 le imposte e tasse evidenziano un onere fiscale pari a $33,4 milioni (onere di $32,0 milioni nel 2013) che include benefici fiscali non ricorrenti pari a $17,2 milioni ($3,8 milioni nel 2013) esclusi dal calcolo dell’Utile (perdita) rettificata attribuibile ai soci della controllante.

L’utile netto rettificato attribuibile ai soci della controllante nel 2014 ammonta a $56,3 milioni, con un miglioramento di $22,3 milioni (65,6%) rispetto all’utile di $34,0 milioni registrato nel 2013. L’utile netto attribuibile ai Soci della Controllante del 2014 è pari a $68,7 milioni, in miglioramento di $40,0 milioni rispetto all’utile del 2013 pari a $28,7 milioni.

Il 27 giugno 2014 C&W Group ha modificato il contratto di credito del 2011 che includeva un “senior secured revolving credit commitment” di $350 milioni e un “senior secured term loan” di $150 milioni utilizzato per circa $132 milioni. Il nuovo accordo prevede un “senior unsecured revolving credit facility” di $350 milioni e un “senior unsecured term loan facility” di $150 milioni, l’estensione della scadenza dal giugno 2016 al giugno 2019 e condizioni di finanziamento più vantaggiose.

Al 31 dicembre 2014 la posizione finanziaria netta di C&W Group risulta negativa per $56,8 milioni,  con una variazione negativa di $60,7 milioni rispetto al saldo positivo di $3,9 milioni al 31 dicembre 2013, principalmente per effetto del finanziamento, a basso costo, utilizzato per finanziare l’acquisizione della Massey Knakal Realty Services a sostegno delle iniziative di crescita previste dal piano strategico della società.

 

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